Posts

2025加拿大多伦多商业地产报告【地产市场何去何从?一个从商业地产切入的视角】

Image
本文由加拿大多伦多资深专业地产经纪人,优秀Broker ,Daisy黄岚原创于2025年7月 加拿大和多伦多地产市场何去何从?是一头雾水,等待观望,还是积极搜寻先期指标?一个从商业地产切入的视角可能帮助一瞥究竟。 近期,加拿大外部的关税形势和内部的宏观经济和移民政策都对产业形成逆风,但好在风向比较明朗,不确定性正在下降,主要表现在美加关税谈判和关税调整势在必行,短期移民和留学生政策收紧的趋势不变。好在利率下降应该会对冲部分逆风。产业和商业总能最先感知环境的变化并本能地做出应对,这便会触发一连串的连锁效应,会传递到对商业地产的需求,也同时会传递至本地大众的荷包和消费者信心,当然也最终对本土住房需求和供应产生影响,所以一些先期指标最先在商业地产得到体现,也对我们对住宅市场的判断有所帮助。 说到商业地产,其种类和参与者繁多,必须有结构化思维和分析方法。Daisy黄岚结合自身丰富的商业地产成交经验和大牌商业地产巨头如世邦魏理仕等的研究报告,总结了如下分析结构及参与者维度:包括资金来源的投资人和贷款机构、开发商、租户、和经纪公司,以及商业地产类别维度,包括办公室写字楼、厂房仓库、零售店面、酒店、多户租赁住宅楼、及开发用地等,下面我们就截取主要切面一瞥加拿大和多伦多商业地产的现状和关键指标。 任何资金都是逐利的,而资本化率这一指标是指示某项商业地产价值及其回报的最关键指标,可以反映出一段时间内某类资产的估值变化,收入情况,和风险趋势。风险越高的资产资本化率越高,国债属于无风险资产,因此国债利率也就是国债资本化率相对于其他资产都是最低的。如果我们细看加拿大各商业地产资本化率的走势,可以看出各类资产通常的风险排序从低到高分别是多户住宅、厂房、店面、办公室、酒店,而在过去五年中厂房和办公室的资本化率上升最大,反映出市场认为它们的风险有所增加,因此资产估值下降。 再来看各类商业地产的投资额,根据世邦魏理仕数据,2025年第一季度,加拿大工业及仓储厂房投资额最大,但对比过去3年季度平均值有大幅缩减;多户租赁用住宅投资额排第二;再其次是零售店面,其投资额相对于历史平均有较大的涨幅;开发用地和办公室投资额则相对于过去3年季度平均值大幅萎缩;酒店投资额相对其他品种通常最小,但相比历史有放大。 投资者来源分类也反映出加拿大商业地产对不同风险偏好的投资者的吸引力。2025年第...

换个维度看Condo – 多伦多超高端condo之视角【2024豪宅condo榜】

Image
  本文由GTA大多伦多资深专业房地产经纪人,口碑Broker ,Daisy黄岚原创于2024年12月 时光飞逝,距离Daisy黄岚上次关于多伦多豪宅condo的评论已经过去7年了,在这7年中多伦多condo市场有澎湃的上涨也有近年低迷,在目前低谷的环境下,我们不妨换个维度,抽离跳脱出我们看似熟悉的普通condo市场,观察一下多伦多顶尖豪宅condo行情,可能会对我们有不同的启发和思路。都说隔行如隔山,其实非也,如果你升个维度,到飞机上看山,那对山川河流的运作就会一目了然,这可能对投资买卖的策略和运作会有完全不同的理解,更能运筹帷幄。 我们先来看十年走势图,下面的蓝线代表多伦多市condo成交均价,上面的红线代表多伦多前50超高端condo成交均价。除了正常的正态分布所体现的高端和普通condo巨大的价格差距外,我们还可以注意到,从十年历史上来看,多伦多condo均价高点出现在2022年,而超高端condo均价的高点早一年出现,在2021年就达到了最高点。而近两年来普通condo均价连续两年均价下跌,而多伦多前50超高端condo的均价则在2023年就触底,并在2024年出现较大幅度的反弹。由此我们不妨做个大胆的推论,即超高净值人群受利率变化影响相对较小,他们的投资实力和思考维度会让他们超前普通大众半年到一年左右。 我们再聚焦具体楼盘方面,看看十年来是哪些楼盘占据了多伦多超高端condo的成交前五位,我们可以注意到,虽然具体到单个超高端楼盘,他们的均价和成交量每年都有相当的起伏,但有些名字还是频频出现,十年来上榜频率最多的前三甲分别是四季酒店私人公寓、丽兹卡尔顿私人公寓、以及一号圣托马斯公寓。 从地段分布上来看,多伦多历年成交价前50超高端Condo最集中出现在中城区,其次是downtown以及湖滨区域,此外北约克也有少量分布。图中立柱的高度代表成交价格。 【黄岚地产榜】再奉上一张2024年的3D鸟瞰旋转视角,那我们对多伦多豪宅condo的分布就更有直观的感受了。 最后,让我们一起来欣赏几段多伦多十年超高端condo三甲的风采吧。 Daisy 黄岚:加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪大咖,著名Broker;专业多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家;最高钻石奖、名人堂成就奖;律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩,黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房...

加拿大、安大略及大多伦多【农场农地】年度行情报告

Image
本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪人,优秀Broker ,Daisy黄岚原创于2024年10月   算起来Daisy黄岚写关于加拿大安省和大多伦多农地这已经是第四篇了。主要得益于不管是买还是卖,Daisy有幸持续受到客户的信赖,在农场买卖方面积累了不少经验。加之近年来加拿大农地价格走高明显,以及无海外禁购和海外买家税,农场农地更是颇受海外买家青睐。是时候再启一篇,和大家一起跟上行情,分享洞见。 我们先来看一下30年来的【加拿大各省农地价格走势】,可以看出30年来加拿大农地价格持续稳健的走高。分省来看,安省农地价格独占鳌头,在2023年均价达到19,685加元/英亩,几乎是第二高的卑诗省农地价格的两倍。这无疑体现出安省实乃加拿大农业的天府之省。     我们再把农地均价以热图的方式展现,安大略在地理和气候上的区位优势更是一目了然,安省土地肥沃,四季分明,雨水和日照均衡,极少地质和自然灾害,并且绝无仅有地坐拥世界上最大的淡水湖水系(五大湖中的四大湖有一半的湖面位于安省境内)。这些都解释了安省农地为何产出和价值都远高于加拿大的其他省份。 值得高光的是从2021年开始加拿大的农地出现了加速上升的拐点,2023年的全国农地平均价格涨幅达到了12%,大大超过了已经涨翻天的通货膨胀率。而安省农地价格涨幅更是达到了惊人的2021年22%和2022年19%,2023年趋缓,但也有12%的涨幅,也就是说三年涨了63%!     如果把加拿大农地价格的年均增长率单独做一张图,三十年来加拿大农地保值增值的功能跃然纸上无可辩驳。加拿大全国农地三十年复合年均增长率是8.1%,而安省和魁省的三十年年化增长率更是达到了8.8%和9.6%,与此同时全球物价年化通货膨胀率是4.2%。因此可以说投资加拿大安省农地,跑赢通胀和大部分固定收益投资品种是确定无疑的。     聚焦安省,广袤的北部地区的价格最便宜,而水资源丰富、交通便利、临近终端市场的安省南部、西部、及马蹄区均价最高。同时我们注意到,每个地区农地的价格最低和最高的差异颇大,说明农场农地个体差异明显,不能一概而论。     可惜农地投资没有像股市指数基金那样的简单的投资品种,必须个案的分析、估价、和买卖。一般来讲最通用的农地估价方法是农地未来净产出总和的...