加拿大多伦多厂房仓库工业地产年度快报2025
说到工业地产，其种类和参与者繁多，必须有结构化思维和分析方法，Daisy黄岚总结了如下分析结构及参与者维度。每年都会结合自身丰富的商业地产成交经验和大牌商业地产巨头如世邦魏理仕等的研究报告，截取加拿大和多伦多厂房和仓库切面一瞥其现状和关键指标。
任何资金都是逐利的，而资本化率这一指标是指示某项商业地产价值及其回报的最关键指标，可以反映出一段时间内某类资产的估值变化，收入情况，和风险趋势。风险越高的资产资本化率越高，国债属于无风险资产，因此国债利率也就是国债资本化率相对于其他资产都是最低的。如果我们细看加拿大各商业地产资本化率的走势，可以看出各类资产通常的风险排序从低到高分别是多户住宅、厂房、店面、办公室、酒店，而在过去五年中厂房和仓库的资本化率有所上升但近期缓和下降，反映出市场认为目前厂房资产的估值基本合理。
具体分类来看，加拿大甲级厂房仓库相对于乙级资本化率更低，显示风险也较低。多伦多作为加拿大GDP第一大城市，其厂房仓库的资本化率也低于全国平均值0.5到0.8个百分点，显示回报更稳定和安全。
再来看各类商业地产的投资额，根据世邦魏理仕数据，2025年第一季度，加拿大工业及仓储厂房投资额最大，但对比过去3年季度平均值有大幅缩减。
大多伦多地区2025年第一季度工业和仓储厂房投资成交占比最大。
银行在商业地产项目中扮演举足轻重的角色，也是嗅觉最灵敏的角色之一，近期银行的银根宽松意向显示出对商业地产的信心有所增加，90%以上的银行预计2025年全年针对商业地产的贷款会增加。
当然贷款机构对各类商业地产还是有倾向和风险偏好的。世邦魏理仕最新调查显示，银行更倾向于增加对单户住宅、零售商业店面、厂房的贷款；维持对高层公寓和酒店的贷款，减少对写字楼和开发用地贷款。这与对各类资产的信贷风险调查相互印证，即当前开发用地和办公室写字楼的资产信贷风险被认为有上升，而店面和厂房则被认为风险较低。
实业是国家的主要经济支柱，而工业和仓储厂房空置率是实业冷热的指标之一。三年以来加拿大和多伦多的厂房空置率都有较大的上升。
近年来多伦多工业地产租金呈现下降走势，但价格方面自2024年末以来有反弹。
结论。虽然加拿大处于经济逆风，但与美国关税谈判和关税调整已告一段落，可以说不确定性正在减少。美联储势必启动降息，从而带动全世界和加拿大进一步降息，这对实业、服务业、商业地产都会是推动的作用，也是对经济逆风的对冲。
对于地产的参与者来说，态度可能是观望，但躺平似乎也不是选择，行业策略谋划和行业工作依然会积极如常地展开，因为好的交易机会依然会不断涌现和等待发掘。
各类商业地产的风险和估值近几年变化较大，工业地产市场展望较中性。
Daisy 黄岚：GTA大多伦多知名顶尖金牌商业地产经纪大咖，诚信口碑Broker；专业多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心
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