多倫多【黃嵐地產榜】®

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-06-16 电话(亦可用于添加微信) +1 647 899 0888 买房，最重要的是什么？ Location？错。 是Future Location! 对于购房者来说，对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要，但在买房时对未来的远景规划了然于胸，必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜多伦多市政规划2041详解】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中，哪些楼盘，或者说未来哪些位置的楼盘会受益。 说起“多伦多市政规划2041”，可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导，协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证，力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说，如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。 很多朋友会有一个误解，认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大，面积只占大多伦多地区3%，但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑，占到整个大多地区的30%至50%，该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。 正因为有着如此的“引领地位”，所以多伦多市中心就像北上广深的市中心，吸引着人才、技术、资本，源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计：从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍！家庭数和就业机会也必将随之增加。   在下面的市中心预计人口增长图中，越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区，作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出，靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红，多大附近，地铁沿线也是不小的增长区。   再看多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，您看到的天际线是这样的。 多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的，她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢？让我们来看一图关于“规划”的功能区划...

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名资深房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-05-04 电话(亦可用于添加微信) +1 647 899 0888 上一期商业地产专题，Daisy黄岚分享了多伦多商业地产的经验和基础知识，本期Daisy挑选了三个在售的商业地产项目，想以此为例和大家一起探讨一下商业物业的风险和机会以及商业收购的评判要素。 大家都知道商业地产种类繁多，不像住宅地产有统一的标准可循。无论从资金要求、行业特点、运营门槛、还是风险的角度，这三个商业投资机会各有各的特点。在相关行业浸淫许久的相关业内人士也可能有见仁见智的判断。然而作为寻求资产保值增值和稳定现金流的普通个人或机构投资者来说，商业物业对于那些愿意走出舒适区多花时间钻研的投资者来说将可能是一座金矿。为帮助大家形成自己的判断，Daisy黄岚及其商业物业咨询团队总结了以下商业物业投资的基本考虑要素： 运营难度 一个商业物业附带的行业进入壁垒和运营经验要求是决定运营难度的关键。比如高尔夫球场的管理和运营难度肯定比办公室出租和店铺出租要复杂许多 运营和维护成本 运营成本是指花在物业附带的业务上的支出，包括固定人员、可变费用、市场营销、办公和运作支出、物业税等；维护成本是指保证物业和附带的业务正常运作所需的维护性花费，可想而知高尔夫球场的运维支出占比是相当高的 运营净现金流稳定性 一般商业投资都有融资，商业物业运营需要考虑到现金流的安全比例，对于受经济和季节影响较大的行业，对现金备用的要求一定要重视。所以越是稳定可预期的净现金流，该业务的安全系数就越高。这也是巴菲特投资法则的精髓之一 资产保值增值潜力 业务本身的造血能力是一方面，而商业物业本身的增值潜力也是相当关键的要素。最简单的例子就是如果出租投资房，您的净租金收入就是房子本身的造血能力，而过了几年醒来发现房子价值翻倍则是您的资本升值。因此把握资产的稀缺性，谈个好价钱是今后资产保值增值的保障 退出时的变现能力 李嘉诚说“切记不要爱上你的投资”，说的是该卖的时候就应当把资产卖掉落袋为安。这就要求资产在该卖的时候要卖得掉。所以投资退出时的变现能力也是考虑的要素之一。稀缺的、同时潜在买家多的商业物业就容易出手 基于以上五项要素和上述在售的三个商业投资机会，Daisy黄岚做了个要素对比，如下图：    Daisy团队也从普通商业地产投资者的角度对风险...