多倫多【黃嵐地產榜】®

本文由加拿大多伦多资深Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年2月 电话(亦可用于加微信) +1 647 899 0888 在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。 回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。    如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价,在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。    在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。 新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。 本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本(硬成本)、和软成本。 我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。 而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。 下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例   我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本 建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。 加拿大人工昂贵是众所周知...

本文由加拿大多伦多优秀Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年1月 电话(亦可用于加微信) +1 647 899 0888 ​2020一整年，新冠疫情所引发的全球冲击波尚未消减，而美国大选所体现出来的传统保守价值观和自由主义全球化价值观的政经博弈也难见分晓。美大选后是新技术条件下一波新的全球化迭代的开始，还是逆全球化周期及坚壁清野的开始？可谓众说纷纭，也撕裂异常。   所有这些不确定因素都加大了多伦多房地产市场的复杂程度。如果在动荡而不可控的环境下来做所谓数字化预测，再高明的咨询公司此时也只会给你三种（好、中、坏）场景条件下的所谓预测。但黄岚看来在目前情况下作数字化预测并无意义。作为多伦多本地房地产市场，我们完全可以剔除不确定因素来做分析，把握已知的要素，挖掘抗风险和有成长空间的洼地。 那么什么是我们已知可确定的呢？ 钱毛了。包括加拿大政府在内的各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实 新冠虽然还在持续，但由于已经一年多了，可以说新冠及其防控已经常态化，因此其带来的影响已经体现出来并已经开始沉淀 加拿大在地缘政治方面介于美中之间，其移民政策相对美国更为开放，欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长和房地产需求的增长是有长期基本面保障的     从这些可以确定的已知条件中，我们能得到什么启示呢？先来看以下分类房价演进图吧      镇屋在风口上：由于新冠对于人们社交距离的心理影响，许多人将目光投向了在价格上介于Condo和独立屋之间的镇屋，过去一年以来镇屋的涨幅颇为可观，后期仍继续看好 （黄岚之前有原创介绍 镇屋市场 ，欢迎移步阅读） 独立屋王者归来：独立屋自从2017年达到高点以来，一直处于稳步筑底并缓慢回升的过程中，疫情的催化以及通货膨胀，使得最新的独立屋均价已经回到了2017年曾经创造的高点。而且趋势不减 Condo市场相对低迷，成交量下降，同时由于开发成本上升（拿地成本、人工成本、材料成本、其他软性成本），新房供应减少。虽然价格有所松动，但在成本依托的条件下，市中心Condo应该不会大幅下滑，相反捡漏机会却不少。黄岚之前有多篇原创介绍市中心公寓，如 多伦多大学周边Condo 、 市中心湖景Condo 、 市中心地下城PATH周边Condo ，有兴趣的话，可移步阅读斧正 由于...