多伦多商业地产投资买卖深度分析及指南「黄岚地产榜」

November 18, 2019

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-04-08

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很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点，今天Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得

<以下为演示提纲和图片，具体请参考视频>

1. 什么是商业地产

2. 各类商业地产投资的风险和收益

3. 投资商业地产的优点

4. 投资加拿大商业地产正逢其时

5. 大多伦多地区商业地产行情

6. 商业和民用地产投资的不同

7. 商业地产的投资回报率

8. 投资人士主要聚焦的商业物业

9. 在售商业(物业)机会举例

国内客户和点击此腾讯视频链接：https://v.qq.com/x/page/i039185sh3u.html

讲座文字实录

1什么是商业地产？

多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）

工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？

A利于资产增值。

B保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。

C稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。

D税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。

3为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？

近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因A：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。

原因B：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。

4商业物业和民用地产即住宅类投资有什么不同？

A投资的资金量不同。住宅差不多在几十万加币到几百万加币，而商业地产为几十万到几千万加币甚至更多。

B贷款方式和难易程度不同。作为住宅贷款主要看个人的信用情况。商业的主要关注点在于您所购买的商业类型过去几年的财报情况、经营情况、个人经营商业的经验情况。贷款是一个非常个性化的审批过程。

C物业的估价方式不同。作为住宅，物业容易找到可以对比的其他的房子，作出估价。而商业物业很难找到相类似的物业类型来做对比。商业物业的估价方式是根据其经营的数据来判断的。

D法律监管对于民用和商业物业的偏向不一样。如果要是出租的话，作为个人住宅来说，法律是偏向于保护租客的。而对于商业物业来说，法律监管的方向利于保护房东。

E民用和商业地产的管理的复杂程度不一样。商业物业特别是写字楼或者是公寓物业类型，都是要管整栋楼的，管理复杂程度远远超过住宅物业的复杂度。

F商业地产和住宅地产交易的难易程度不同。商业住宅的个性化较多，相比于个人住宅难度要高的多。商业物业的成交周期都比较长，从几个月到几年都是比较正常的。而住宅最短几个礼拜就可以交接。

G商业住宅和民用住宅对于经济的沟通能力的要求不同。对于商业地产来说，需要具备更多的专业知识和更多的沟通技巧，对于合同的审查，商业物业的每个合同都是个性化的，所以对于经济的要求会更高。

H商业地产和普通住宅地产的位置选择的不同。地理位置永远是最关键的要素。住宅物业除了保值增值的功能以外，兼具居住的功能，尤其是豪宅，更加讲究私密性。

而商业物业正好恰恰相反，要么出租要么自用作为生意店铺。除了物业要保持增值以外，更要考虑的是做生意的方便与便捷。

一个好的商铺物业一定要具备很强的曝光率，商铺作为提供服务的场所，一般位于商场的中心位置和主要客流的两边或者紧邻餐饮活动区或者楼梯口附近的拐角处。

5申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？

审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。

如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。

6商业地产的投资回报率？

商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。

公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%

例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。

这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。

这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。

就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。

7为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？

在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。

对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。

中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。

加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。

中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。

8投资人士主要聚焦的商业物业？

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。

作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。

比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。

一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。

第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。

第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。

物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。

9投资便利店需要注意哪些因素？

A便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。

B符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。

C能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。

D真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。

E连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。

F坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。

所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

在售的一些商业地产物业的类型举例：

土地开发包括生地熟地

有牌照的冷冻食品加工厂（189万9加币）

超大占地办公楼（顶级租客，资质较好1500万加币）

两个酒庄（运营种植产酒具备专业管理团队和公司，根据规模不同几百万到几千万不等）

经济型酒店（132间客房）

问答环节：

问：多伦多投资商业地产收益率如何？

答：多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。

问：如何购买？

答：购买流程和本地差不多，贷款主要看商业的数据和你个人经验。

问：多伦多投资商铺大概需要多少预算？

答：商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的，甚至几千万的大型商铺。

问：投资房产哪种房产类型更具投资价值?

答：风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业，最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的，根据个人个性化定制，具体问题具体分析。

问：投资商业地产全是永久产权吗？

答：是的，加拿大全都是永久产权。

问：如果本人不在多伦多，交个中介管理费大概是多少？

答：不是中介管理费，如果是公寓物业是交给管理公司的管理费，根据管理公司水平，商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准，非常个性化。

问：投资商业地产是否可以贷款？有什么条件？

答：个案分析。看购买生意的过去数据好不好，投资回报率，个人经验和财务状况。

问：贷款首付比例是多少？

答：一般来说，正常物业类型30%~50%是可以做到的。

今天讲座到这里结束了，感谢大家花时间倾听，谢谢！

更多加拿大多伦多房产信息，请联系Daisy黄岚

Daisy 黄岚 – 加拿大多伦多资深口碑房地产经纪大咖；著名优秀Broker；多伦多知名房地产顾问、投资专家、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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