加拿大、安大略及大多伦多【农场农地】年度行情报告
本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪人，优秀Broker ，Daisy黄岚原创于2024年10月
算起来Daisy黄岚写关于加拿大安省和大多伦多农地这已经是第四篇了。主要得益于不管是买还是卖，Daisy有幸持续受到客户的信赖，在农场买卖方面积累了不少经验。加之近年来加拿大农地价格走高明显，以及无海外禁购和海外买家税，农场农地更是颇受海外买家青睐。是时候再启一篇，和大家一起跟上行情，分享洞见。
我们先来看一下30年来的【加拿大各省农地价格走势】，可以看出30年来加拿大农地价格持续稳健的走高。分省来看，安省农地价格独占鳌头，在2023年均价达到19,685加元/英亩，几乎是第二高的卑诗省农地价格的两倍。这无疑体现出安省实乃加拿大农业的天府之省。
我们再把农地均价以热图的方式展现，安大略在地理和气候上的区位优势更是一目了然，安省土地肥沃，四季分明，雨水和日照均衡，极少地质和自然灾害，并且绝无仅有地坐拥世界上最大的淡水湖水系(五大湖中的四大湖有一半的湖面位于安省境内)。这些都解释了安省农地为何产出和价值都远高于加拿大的其他省份。 值得高光的是从2021年开始加拿大的农地出现了加速上升的拐点，2023年的全国农地平均价格涨幅达到了12%，大大超过了已经涨翻天的通货膨胀率。而安省农地价格涨幅更是达到了惊人的2021年22%和2022年19%，2023年趋缓，但也有12%的涨幅，也就是说三年涨了63%!
如果把加拿大农地价格的年均增长率单独做一张图，三十年来加拿大农地保值增值的功能跃然纸上无可辩驳。加拿大全国农地三十年复合年均增长率是8.1%，而安省和魁省的三十年年化增长率更是达到了8.8%和9.6%，与此同时全球物价年化通货膨胀率是4.2%。因此可以说投资加拿大安省农地，跑赢通胀和大部分固定收益投资品种是确定无疑的。
聚焦安省，广袤的北部地区的价格最便宜，而水资源丰富、交通便利、临近终端市场的安省南部、西部、及马蹄区均价最高。同时我们注意到，每个地区农地的价格最低和最高的差异颇大，说明农场农地个体差异明显，不能一概而论。
可惜农地投资没有像股市指数基金那样的简单的投资品种，必须个案的分析、估价、和买卖。一般来讲最通用的农地估价方法是农地未来净产出总和的现金流折现。远离大城市的农业区由于受城市开发和娱乐度假投资的影响小，其市场价格最接近其真实的农业价值。下图以安省西南部伦敦地区各县农地价格及产出率为例，列举了当地的农地价格。那么问题来了，这样的均价行情是否可以推而广之到安省的其他地区特别是多伦多马蹄区辐射范围的农地呢？答案是否定的。因为虽然任何投资品种最终都是未来现金流的折现，但临近大城市农地估价更为复杂。市场的参与者和投资动机更为多样化，所以不可简单的推而广之。
加拿大农场农地估值还受到各种宏观要素的影响，我们也应当有所了解：加拿大各省的农地面积由于受到城市化的影响，呈现缓慢下降趋势。
以大多伦多马蹄区为例，1971年-2011年四十年间，共计有近80万英亩的农地转化成为居住用地。
同时加拿大农场有更为集约和规模化的趋势，因此虽然农场总数下降但农场的平均面积在上升，说明农场越来越具备规模效应，农地单位面积产出效率提升。
我们说农地的价格是以未来现金流折现为基础的买卖双方博弈的结果，这里的参与者又包括了小农场主、大农场主、和投资者，因此对市场参与者的了解也是农场估值的一个重要环节。大农场主通过不断兼并，分摊固定成本，使得农业更加集约化规模化高效化。家庭式小农场越来越难以跟大农场竞争，也越来越后继无人，这使得许多小农场最终被临近的大农场或投资者收购。说到投资者，就不得不提像比尔盖茨这样的美国最大的农地持有人，他对农地的青睐表明虚拟世界创造的财富最保险还是在土地上沉淀下来成为老钱。农地大投资者还包括有农地投资基金甚至退休基金等。与此同时大城市附近的农场农地又多了一个活跃的参与者，即来自于城市的中小投资者，他们加建或升级农地上的住宅，根据各块农地的特点和优势多元化经营，虽然要实现正向现金流需要精进的投入和运作，但土地的升值和富裕的城市投资者较雄厚的资金实力依然使得农地投资成为一个安全合理的选择。 当然世界上没有一块农场农地是一样的，对农地的估值更重要凭的是经验和眼光，在大城市附近的农地尤为如此，如果纯农地是黄金，那城市附近的农地就是美玉，黄金估值随行就市，但美玉的估值却仁者见仁智者见智，只要估对了，其潜力也大大高于黄金。这或许就是农地投资的魅力。
Daisy 黄岚：加拿大多伦多知名资深房地产经纪大咖，金牌口碑Broker；专业多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心
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