2025加拿大多伦多商业地产报告【地产市场何去何从？一个从商业地产切入的视角】

July 30, 2025

本文由加拿大多伦多资深专业地产经纪人，优秀Broker ，Daisy黄岚原创于2025年7月

加拿大和多伦多地产市场何去何从？是一头雾水，等待观望，还是积极搜寻先期指标？一个从商业地产切入的视角可能帮助一瞥究竟。

近期，加拿大外部的关税形势和内部的宏观经济和移民政策都对产业形成逆风，但好在风向比较明朗，不确定性正在下降，主要表现在美加关税谈判和关税调整势在必行，短期移民和留学生政策收紧的趋势不变。好在利率下降应该会对冲部分逆风。产业和商业总能最先感知环境的变化并本能地做出应对，这便会触发一连串的连锁效应，会传递到对商业地产的需求，也同时会传递至本地大众的荷包和消费者信心，当然也最终对本土住房需求和供应产生影响，所以一些先期指标最先在商业地产得到体现，也对我们对住宅市场的判断有所帮助。

近期，加拿大外部的关税形势和内部的宏观经济和移民政策都对产业形成逆风，但好在风向比较明朗，不确定性正在下降，主要表现在美加关税谈判和关税调整势在必行，短期移民和留学生政策收紧的趋势不变。好在利率下降应该会对冲部分逆风。产业和商业总能最先感知环境的变化并本能地做出应对，这便会触发一连串的连锁效应，会传递到对商业地产的需求，也同时会传递至本地大众的荷包和消费者信心，当然也最终对本土住房需求和供应产生影响，所以一些先期指标最先在商业地产得到体现，也对我们对住宅市场的判断有所帮助。

说到商业地产，其种类和参与者繁多，必须有结构化思维和分析方法。Daisy黄岚结合自身丰富的商业地产成交经验和大牌商业地产巨头如世邦魏理仕等的研究报告，总结了如下分析结构及参与者维度：包括资金来源的投资人和贷款机构、开发商、租户、和经纪公司，以及商业地产类别维度，包括办公室写字楼、厂房仓库、零售店面、酒店、多户租赁住宅楼、及开发用地等，下面我们就截取主要切面一瞥加拿大和多伦多商业地产的现状和关键指标。

说到商业地产，其种类和参与者繁多，必须有结构化思维和分析方法。Daisy黄岚结合自身丰富的商业地产成交经验和大牌商业地产巨头如世邦魏理仕等的研究报告，总结了如下分析结构及参与者维度：包括资金来源的投资人和贷款机构、开发商、租户、和经纪公司，以及商业地产类别维度，包括办公室写字楼、厂房仓库、零售店面、酒店、多户租赁住宅楼、及开发用地等，下面我们就截取主要切面一瞥加拿大和多伦多商业地产的现状和关键指标。

任何资金都是逐利的，而资本化率这一指标是指示某项商业地产价值及其回报的最关键指标，可以反映出一段时间内某类资产的估值变化，收入情况，和风险趋势。风险越高的资产资本化率越高，国债属于无风险资产，因此国债利率也就是国债资本化率相对于其他资产都是最低的。如果我们细看加拿大各商业地产资本化率的走势，可以看出各类资产通常的风险排序从低到高分别是多户住宅、厂房、店面、办公室、酒店，而在过去五年中厂房和办公室的资本化率上升最大，反映出市场认为它们的风险有所增加，因此资产估值下降。

任何资金都是逐利的，而资本化率这一指标是指示某项商业地产价值及其回报的最关键指标，可以反映出一段时间内某类资产的估值变化，收入情况，和风险趋势。风险越高的资产资本化率越高，国债属于无风险资产，因此国债利率也就是国债资本化率相对于其他资产都是最低的。如果我们细看加拿大各商业地产资本化率的走势，可以看出各类资产通常的风险排序从低到高分别是多户住宅、厂房、店面、办公室、酒店，而在过去五年中厂房和办公室的资本化率上升最大，反映出市场认为它们的风险有所增加，因此资产估值下降。

再来看各类商业地产的投资额，根据世邦魏理仕数据，2025年第一季度，加拿大工业及仓储厂房投资额最大，但对比过去3年季度平均值有大幅缩减；多户租赁用住宅投资额排第二；再其次是零售店面，其投资额相对于历史平均有较大的涨幅；开发用地和办公室投资额则相对于过去3年季度平均值大幅萎缩；酒店投资额相对其他品种通常最小，但相比历史有放大。

再来看各类商业地产的投资额，根据世邦魏理仕数据，2025年第一季度，加拿大工业及仓储厂房投资额最大，但对比过去3年季度平均值有大幅缩减；多户租赁用住宅投资额排第二；再其次是零售店面，其投资额相对于历史平均有较大的涨幅；开发用地和办公室投资额则相对于过去3年季度平均值大幅萎缩；酒店投资额相对其他品种通常最小，但相比历史有放大

投资者来源分类也反映出加拿大商业地产对不同风险偏好的投资者的吸引力。2025年第一季度占比分类从小到大分别是一般机构、养老基金、境外投资者、私募、房地产投资基金、加拿大私人投资者。值得注意的是风险厌恶型的养老基金近年来的加拿大商业地产投资占比下降明显，另外一般机构投资者和境外投资者占比也下降明显。而房地产投资基金和加拿大私人投资者的投资占比则扩大。

投资者来源分类也反映出加拿大商业地产对不同风险偏好的投资者的吸引力。2025年第一季度占比分类从小到大分别是一般机构、养老基金、境外投资者、私募、房地产投资基金、加拿大私人投资者。值得注意的是风险厌恶型的养老基金近年来的加拿大商业地产投资占比下降明显，另外一般机构投资者和境外投资者占比也下降明显。而房地产投资基金和加拿大私人投资者的投资占比则扩大

海外投资者地缘资金方面，同处北美大陆的美洲北向资金站24%，欧洲和中东地区差很多，仅占境外投资来源总额的6%，而来自于亚太地区的资金占到了70%，显示亚太地区对加拿大影响巨大。

加拿大国内分城市来看投资成交额，排名从大到小分别是多伦多(占31%)、温哥华(17%)、蒙特利尔(17%)、埃德蒙顿、滑铁卢、卡尔加里和渥太华等。大多伦多地区2025年第一季度工业和仓储厂房投资成交占比最大，其次是零售店面、开发用地、办公室、多户租赁住宅、最后是酒店。

加拿大国内分城市来看投资成交额，排名从大到小分别是多伦多(占31%)、温哥华(17%)、蒙特利尔(17%)、埃德蒙顿、滑铁卢、卡尔加里和渥太华等。大多伦多地区2025年第一季度工业和仓储厂房投资成交占比最大，其次是零售店面、开发用地、办公室、多户租赁住宅、最后是酒店

银行在商业地产项目中扮演举足轻重的角色，也是嗅觉最灵敏的角色之一，近期银行的银根宽松意向显示出对商业地产的信心有所增加，90%以上的银行预计2025年全年针对商业地产的贷款会增加。

当然贷款机构对各类商业地产还是有倾向和风险偏好的。世邦魏理仕最新调查显示，银行更倾向于增加对单户住宅、零售商业店面、厂房的贷款；维持对高层公寓和酒店的贷款，减少对写字楼和开发用地贷款。这与对各类资产的信贷风险调查相互印证，即当前开发用地和办公室写字楼的资产信贷风险被认为有上升，而店面和厂房则被认为风险较低。

当然贷款机构对各类商业地产还是有倾向和风险偏好的。世邦魏理仕最新调查显示，银行更倾向于增加对单户住宅、零售商业店面、厂房的贷款；维持对高层公寓和酒店的贷款，减少对写字楼和开发用地贷款。这与对各类资产的信贷风险调查相互印证，即当前开发用地和办公室写字楼的资产信贷风险被认为有上升，而店面和厂房则被认为风险较低

另外，48%的贷款机构都有提升零售商业地产贷款的意向。这一意向比例相对于过去数年有大幅提高。这与关税大环境下，经济内循环比例增加所导致的消费比例增加有不小的关系。

实业和服务业是国家的主要经济支柱，而工业和仓储厂房空置率是实业冷热的指标之一；同理，办公室空置率也是服务业兴旺与否的指标。三年以来加拿大和多伦多的厂房和办公室空置率都有较大的上升，这其中多伦多办公室的空置率上升幅度最大，这对写字楼的估值造成明显的压力。值得注意的是在逆风环境下多伦多市中心金融区的甲级写字楼的空置率明显低于级别相对低或非市中心的写字楼。从中看出大公司大银行随着“回办公室上班”氛围的回归，对高档写字楼的需求依然保持活跃。

实业和服务业是国家的主要经济支柱，而工业和仓储厂房空置率是实业冷热的指标之一；同理，办公室空置率也是服务业兴旺与否的指标。三年以来加拿大和多伦多的厂房和办公室空置率都有较大的上升，这其中多伦多办公室的空置率上升幅度最大，这对写字楼的估值造成明显的压力。值得注意的是在逆风环境下多伦多市中心金融区的甲级写字楼的空置率明显低于级别相对低或非市中心的写字楼。从中看出大公司大银行随着“回办公室上班”氛围的回归，对高档写字楼的需求依然保持活跃

我们再来看与个人消费和商务需求都相关的酒店行业。加拿大全国和多伦多酒店的入住率都从2021年的低水平逐渐恢复到70%左右。目前入住率、客房均价、和单客房收入都保持平稳状态，指标方面多伦多都优于加拿大全国平均。

我们再来看与个人消费和商务需求都相关的酒店行业。加拿大全国和多伦多酒店的入住率都从2021年的低水平逐渐恢复到70%左右。目前入住率、客房均价、和单客房收入都保持平稳状态，指标方面多伦多都优于加拿大全国平均

结论。虽然加拿大处于经济逆风，对美关税谈判和关税调整势在必行，但可以说不确定性正在减少。美联储势必启动降息，从而带动全世界和加拿大进一步降息，这对实业、服务业、商业地产都会是推动的作用，也是对经济逆风的对冲。对于地产的参与者来说，态度可能是观望，但躺平似乎也不是选择，行业策略谋划和行业工作依然会积极如常地展开，因为好的交易机会依然会不断涌现和等待发掘。各类商业地产的风险和估值近几年变化较大，特别是办公室，需谨慎，中小企业有办公空间需要的话先考虑租赁可能是比较合适的选择；厂房市场展望较中性，另外零售商业地产会相对较乐观，市场交投也会较活跃。

结论。虽然加拿大处于经济逆风，对美关税谈判和关税调整势在必行，但可以说不确定性正在减少。美联储势必启动降息，从而带动全世界和加拿大进一步降息，这对实业、服务业、商业地产都会是推动的作用，也是对经济逆风的对冲。对于地产的参与者来说，态度可能是观望，但躺平似乎也不是选择，行业策略谋划和行业工作依然会积极如常地展开，因为好的交易机会依然会不断涌现和等待发掘。各类商业地产的风险和估值近几年变化较大，特别是办公室，需谨慎，中小企业有办公空间需要的话先考虑租赁可能是比较合适的选择；厂房市场展望较中性，另外零售商业地产会相对较乐观，市场交投也会较活跃

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